向小明，海口市律师，现执业于海南中萃律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供专业的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

个人以土地使用权入股需要缴纳哪些税费？

我们在进行使用土地使用权来进行入股的时候，一般是有一定的限制条件的，而且，这里面经常会涉及到一定的税收的问题，不同种类的税费的计算的标准也是不一样的。那么，大家知道个人以土地使用权入股的时候，都是需要进行缴纳哪些税费吗下面，会为大家带来具体的种类和计算方法。

一、个人以土地使用权投资入股税收问题

1、契税

1)财税〔2008〕129号

《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

2)财法字[1997]52号 《中华人民共和国契税暂行条例细则》

第四条 条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:

以土地、房屋权属作价投资、入股;

以土地、房屋权属抵债;

以获奖方式承受土地、房屋权属;

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

2、营业税

财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》

以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

对股权转让不征收营业税。

3、个人所得税

国税函[2005]

《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》 福建省地方税务局:

你局《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题的请示》收悉。经研究，批复如下:

考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

4、印花税

财税[2006]162号《关于印花税若干政策的通知》

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

5、土地增值税

财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》

对于以土地作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定。

二、如何掌握土地增值税的增值额计算

计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收人。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实

施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

我们在进行确定土地使用权入股的税费的缴纳的标准的时候，是要对于入股的主体来进行区分的，对于个人以土地使用权入股来说，我们还需要进行区分纳税的种类。另外，我们在进行缴纳的时候，如果是符合一定的条件，是可以进行申请减免或者免征的。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。

开发商将土地使用权抵押给银行还能卖房吗

一、开发商将土地使用权抵押给银行还能卖房吗

可以卖房，根据建设部《城市房地产抵押管理办法》中第三十七条做了明确的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。因此商品房在抵押后是可以销售的。

1、土地使用权可以抵押，但必须在房屋交房后解押，不能影响业主办理土地证;

2、在建工程是可以抵押的，现在银行规定只有有四证即可向银行申请在建工程贷款，但交房后要解押出来，不能影响业主办证。

二、抵押房子可以购买吗

在一般的房屋买卖中，因为房产证受到限制，因此，如果房子被抵押了的话，通常是不允许买卖的。但是，如果实在想要出售被抵押了的房子，也不是说不可以买卖，只是得满足一定的条件。

实际中，你要真是想要出售已经被抵押了的房子，可以在进行交易的时候将你房子的真实情况告诉受让人，也就是你的房子被抵押的事，并且还得告诉你的抵押权人房子正准备出售的情况，只有做了这两件事了，你才能进行房子买卖，否则的话，那你的转让行为就会被认定为无效。

同时，如果房子的价款明显低于房子本身的价值的，就是你卖出去的钱明显少了，那么你的抵押权人就可以要求你为少了的那部分提供相应的担保。要是说你不肯提供担保的，同样地，你就不得转让房子。

要是你的房屋抵押权在存续期间，你没有经过抵押权人同意转让抵押房屋的，是不会影响房屋买卖合同的效力，就是你跟其他人去签订的房屋买卖合同会被认定有效。但是这样子做的话，你的抵押权人和你房子的买受人就会因为谁都要主张这个房子出现问题，你的房屋买卖合同在履行的时候就会出现纠纷，要是出现这种情况，那么，一般买方会去起诉。

三、抵押房子购买的合法模式

1、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。

2、目前通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。

3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。

4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。

对于开发商将土地使用证抵押给银行是可以进行出售的，不过土地使用证必须在交房之前就必须进行拿回来，因为开发商手上的土地使用证才能够办理业主的土地使用证，如果对方不讲土地使用税交予业主的话，业主拒绝进行交房。